Как можно оспорить сделку купли-продажи недвижимости и о том как защитить вашу сделку от недобросовестных продавцов либо покупателей, либо их родственников. Как оспариваются сделки?
Сергей Шимолин - ведущий юрист ФИНПРАВ:
Перечень который я вам расскажу - не исчерпывающий, но основной. Это те причины, те положения, на основании которых мы оспариваем сделки. Итак, первое. Важно понимать, на каком основании квартира у продавца была приобретена.
К примеру, лицо не участвовало в приватизации, находилось в армии либо в местах лишения свободы. Отслужило или отбыло свой срок, вернулось и узнает о том, что за время его отсутствия его сняли с регистрационного учета, квартиру приватизировали и продали. Он имеет право оспорить эту сделку, потому что он не участвовал в приватизации, хотя имел на это право! Соответственно, он имеет право оспорить вашу сделку.
Вы потеряете квартиру, а вот вопрос, получите ли вы деньги - остается загадкой!
Следующий момент: наследство!
Квартира была принята по наследству. В итоге собственники принимают решение ее продать, а деньги направить на свои интересы. Покупатель, ничего не подозревая дает деньги, идет в МФЦ, получает свидетельство либо выписку ЕГРН, о том что теперь он - собственник, делает ремонт, заказывает холодильник и уже планирует справлять новоселье.
Но выясняется, что наследников было больше, чем он думал. И наследник, который в судебном порядке вступает в наследство - судится с вашим продавцом и забирает половину квартиры себе. Но квартира продана! Соответственно, он оспаривает эту сделку, забирает квартиру у вас, кстати, с имеющимся ремонтом и в лучшем случае без холодильника, который вы туда купили, и вы остаетесь с тем же вопросом - а как вы будете получать назад деньги, которые вы уже отдали?!
Следующий момент, которым часто пользуются недобросовестные люди, это заключение сделки с недееспособным.
Человек-продавец недвижимости - понимает, какое время года и какое число сегодня и что он делает - он тоже прекрасно понимает. Вы заключаете сделку, отдаете деньги, а в последующем выясняется, что человек был недееспособный! Более того есть риск даже того, что он не еще не признан недееспособным, но стоит на учете. А это означает, что в момент совершения сделки он мог не отдавать себе отчет о том, что происходит. Именно к такому выводу придут суды и заберут у вас квартиру и не отдадут вам деньги! Ну, точнее присудят, но как вы будете получать?
На что еще следует обращать внимание? Это возраст того, с кем вы заключаете сделку. Будь то молодой парень или девушка - все хорошо! А если это несовершеннолетний? Ведь сделка должна быть исключительно в его интересах! К этому выводу должен в последующем прийти суд и органы опеки. Другой момент - а если лицо преклонного возраста и в силу состояния здоровья, пусть и не состоящий на учете нигде, но, суды приходят выводу что человек не понимал того, что происходит, он не понимал, что продает эту квартиру, что больше не будет там жить!
Следующее - брак. Хорошо, когда на момент сделки супруги в браке. Здесь все понятно! До недавнего времени мы просто могли открыть паспорт и посмотреть штамп - в браке или нет.
Требуется согласие супруги или не требуется! А если они развелись? При расторжении брака имущество не делятся автоматически! Существует три года! Три года дает нам законодатель с момента совершения сделки по купле-продаже недвижимости для того чтобы бывший супруг оспорил эту сделку, потребовал деньги от вас либо от супруги либо квартиру назад, что в большинстве случаев!
Вы остаетесь опять-таки без квартиры и без денег!
Важный момент: банкротство! На мой взгляд самый опасный исход дела! При банкротстве - все сделки банкротящегося лица за три года будут оспорены.
Иными словами, человек продал квартиру в этом году, через два года начинает процедуру банкротства: ваша сделка может быть оспорена! Опять-таки, вы возвращаете квартиру и встаете в реестр кредиторов вместе со всеми банками, налоговыми, всеми, кто хочет от него денег. Вы встаёте туда же!Получите вы их или нет - посмотрите судебную практику!
Следующее дарение!
Сделку по дарению сложно оспорить. Это одна из моих любимых сделок. Однако, судебные решения по этому вопросу есть. Опять-таки, проверяем дееспособность и недееспособность дарителя, а тот кто принимал квартиру - возможно он его как-то - побил, причинил ему телесные повреждения!
Это основание для того чтобы оспорить сделку по дарению! Более того, в ряде договоров дарения существует пункт, что имущество возвращается дарителю если тот переживет одаряемого. А в это время одаряемый это имущество продал! И вот вам предмет для судебного разбирательства - основание для того чтобы квартиру вас изъять! Не такой развитый институт, мало кто знает - рента!
Иными словами, я нахожу бабушку, одинокую бабушку, которую бросили внуки, у которой пропали дети, но я - благородный человек решаю позаботиться. Не бесплатно! Я забочусь, даю продукты, деньги, а в итоге хочу малость - хочу, чтобы ее квартира после смерти отошла ко мне. Мы с ней об этом договариваемся, я приобретаю квартиру, но и в итоге ее продаю.
Но тут объявляются наследники! Те дети и внуки, которые бросили бабушку. Если бы мы знали, что у неё есть квартира, мы бы любили ее в два раза больше! Оспаривают договор ренты, соответственно, если я уже продал эту квартиру, оспаривают и договор купли-продажи. Опять таки, забирают квартиру себе! Зачастую мошенники поступают именно таким способом!
Следующий момент - это сделки с долями! А именно, соблюдено ли преимущественное право покупки? Вы покупаете долю в доме, долю в квартире. Собственник при продаже своей доли должен сначала предложить всем остальным участникам собственности выкупить причем именно по той цене, не дороже чем продал вам. Если мы не соблюдаем это правило после завершения сделки стороны другие собственники могут потребовать заключения договора с ним и передачу вашего имущества им!
Но не переживайте!
Есть и капля меда в этой ложке дегтя! Если на вас подали в суд с требованием оспорить сделку, признать ее ничтожной и так далее, забрать у вас вашу новую квартиру, землю, это это не означает, что это им удастся! Законодатель защищает вас, вводя понятие добросовестный покупатель! В случае если в суде вам удастся доказать что при заключении сделки вы не знали и не могли знать о том, что права третьих лиц или права продавца нарушены, квартиру оставят за вами! То есть но именно вы должны доказать, что вы являетесь добросовестным покупателем, иначе вы потеряете квартиру! Помните, что суды выигрывают не те, на чьей стороне правда, а тот у кого грамотные юристы! Как защитить себя от недобросовестных продавцов, как спасти свое имущество от недобросовестных покупателей?
Посмотрите предыдущее видео как совершается сделка купли-продажи, какие бумаги нужны для того чтобы ее провести, найдите грамотного юриста, для того чтобы он сопровождал сделку!
Но есть несколько простых правил, следуя которым вы повысите свои шансы на то, чтобы ваша сделка устоит! Итак, проверьте в браке или не браке продавец или покупатель, его дееспособность, проверьте наличие у него прав на совершение сделки, иными словами, остерегайтесь сделок по доверенности, проверьте историю квартиры, каким образом нынешний собственник ее приобрел. Из этого можно сделать выводы, какие риски существуют, для того чтобы оспорить эту сделку!
Будьте аккуратны при передаче денежных средств, фиксируйте это, не идите на снижение стоимости квартиры, если вы не уверены в продавце. Потому что в случае, если сделка будет оспорена, вам вернутся деньги ровно те, которые вы прописали в договоре, а не те которые вы отдали по факту. Будьте бдительны и помните что дорогой юрист значительно экономит ваши деньги!