Что должен проверить покупатель недвижимости перед сделкой?

Ведущий юрист "ФмнПрав" Сергей Шимолин о сделках с недвижимостью. Какие задачи решает юрист по недвижимости при сопровождения сделки? 

Этап 1 - проверка документов на продаваемую недвижимость.

Решили приобрести квартиру на вторичном рынке? В чем разница, когда вы покупаете квартиру новую и когда это - вторичка?

Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, вы имеете дело с физическим лицом, с лицом на которого не распространяется ФЗ о долевом строительстве, с лицом, на которого не распространяется Закон о защите прав потребителей. 
По сути, вы - один на один. И помните, что есть принцип "покупатель да будь осмотрительным!". 
Давайте начнем с первого этапа: выбор и проверка квартиры. Первое, на что вы должны обратить внимание - это основание приобретения данной квартиры, или по-другому, а как она оказалась у этого человека? Купил ли он ее, унаследовал, наследование было по завещанию либо в общем порядке, была ли это приватизация или было это
дарение - у каждого основания приобретения есть свои последствия, есть свои права и обязанности, возникающее как у этого продавца так и у третьих лиц.

Стоит обратить внимание на приватизацию. Очень многие люди выпускают из вида тот момент, что при приватизации одна из сторон - дочь, внук, бабушка, дедушка - отказались от нее. Все  думают: ну, все хорошо, они не собственники, можно продавать! Мало кто понимает, что  эти люди, отказавшиеся от приватизации, сохраняют за собой пожизненное право проживания  в данном объекте!

Давайте разберем на примере: Ольга решила купить квартиру. Долго выбирала,  квартира мечты, ну, просто сказка! И в центре, и дом хорош, и застройка качественная, и продавец  - такой хороший человек! Сделку совершили, деньги отдала, заселилась, даже ремонт сделала и  заказала кухонный гарнитур! Но вот оказывается по 
прошествии некого количество времени приходит дочь  продавца. Оказалось, что квартиру приватизировали несколько лет назад, она отказалась от участия в приватизации. Ну и что такого? - спросите вы! А то, что у человека который отказался от участия в приватизации сохраняется право пожизненного проживания в этой квартире, несмотря на то, что эта квартира уже принадлежит Ольге. И вот Ольга живет в своей новой квартире с совершенно посторонним  человеком...


Как можно было этого избежать?
Да очень просто - можно было посмотреть как проходила эта сделка по приобретению квартиры. Ведь все же просто: смотрим, приватизация, спрашиваем 
даже у человека - как проходила приватизация, кто был зарегистрирован? Были зарегистрированы те-то, те-то, те-то: я, мой муж, наша дочь. Смотрим: право
собственности только на нее. Делаем вывод, что муж и дочь отказались от участия в приватизации. Значит за ними сохраняется это право. Право пожизненного 
проживания в квартире.

Как этого избежать? Просто быть внимательней, а лучше всего обратиться к юристу!

Следующий важный момент - это проверка стороны. То есть того, у кого мы покупаем эту 
квартиру. А на что его проверить? Ну во-первых, что он не Наполеон со справкой из психдиспансера! Второй момент - имеется ли в отношении него открытые судебные споры - как в отношении него так и в отношении этой квартиры.

Нужно зайти на сайты и судов и посмотреть открытые в данный момент споры.

На что ещё стоит обратить внимание: проверка продавца через базу судебных приставов. Настолько большие долги и есть ли они вообще. Если у человека большие задолженности, дальше он может обратиться за процедурой банкротства. Возможно, по этим задолженностям вы поймёте, что задолженности относятся к конкретной квартире - за 
долги по коммуналке. Для этого даже справку не надо брать. просто достаточно зайти со смартфона и посмотреть открыто ли исполнительное производство.

Это экономит кучу времени и сразу позволяет задать правильные вопросы продавцу!

Чем опасно прохождение процедуры банкротства?

При покупке квартиры, казалось бы, совершенно два разных факта - банкротится продавец, причем банкротиться он будет только в будущем, а покупаю 
квартиру я сейчас! Задача и юриста по недвижимости и заключается в том чтобы заглянуть в это будущее и спрогнозировать последствия каждой сделки. Если гражданин который продал вам объект недвижимости (будем говорить о квартире, поскольку это большинство сделок) в будущем будет банкротится, то все его сделки за три года будут оспариваться арбитражным управляющим.

Конечно это не означает что в любом случае вы потеряете квартиру. Это означает, что вы столкнетесь с необходимостью судебного спора, доказывания своей добросовестности, как приобретателя. А зачем? Не лучше ли изначально спрогнозировать все негативные последствия и, как минимум, быть к ним готовыми. А вообще, в идеале, принимать
решение - нужна ли вам эта квартира или не нужна?

Следующий момент, о котором я всегда прошу своих

клиентов, всегда - закажите выписку самостоятельно. Что такое выписка из ЕГРН? А4 с нанесенным на него текстом, с обратной стороны - печать, там написано, кто собственник,
на основании чего он приобрел, есть ли обременение и основные характеристики объекта недвижимости.

Все, что вам надо для того чтобы выйти на сделку! Выписка действительна 30 дней. Заказать ее стоит 300 рублей в МФЦ. Делается она три дня, в вашем случае подойдет и в электронном формате, делается еще быстрее. Что в итоге, зачем нужен юрист, когда вы выбираете, на этапе выбора и подбора квартиры, для того чтобы проверить и спрогнозировать все риски в отношении конкретного объекта
недвижимости, для того чтобы вы могли принять взвешенное взрослое решение: а нужна ли вам эта квартира, либо эту квартиру категорически нельзя покупать, какая бы хорошая она ни была, за какие деньги бы не отдавали.